Систематична несплата орендної плати за землю є підставою для розірвання договору: рішення ВС

Одноразова несплата орендної плати, передбаченої договором, не є підставою для розірвання договору оренди.

Саме систематична (два та більше випадків) несплата орендної плати, передбаченої договором, є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа.

До такого висновку дійшов Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 371/628/18.

Обставини справи

З матеріалів справи відомо, що особа звернулася до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «М», Миронівської районної державної адміністрації Київської області про розірвання договору оренди землі, скасування державної реєстрації договору оренди землі, зобов`язання повернути земельну ділянку.      

Свої вимоги обґрунтовувала тим, що вона є власником земельної ділянки площею 4,4405 га, розташованої в адміністративних межах Маслівської сільської ради Миронівського району Київської області.  

20 травня 2014 року між нею та ТОВ «М» укладено договір оренди землі, за умовами якого вона передала вказану земельну ділянку в оренду товариству на строк до 20 травня 2021 року.

Згідно з умовами договору орендна плата на момент укладання договору становить 4 787,12 грн за кожен рік оренди та вноситься в термін не пізніше 30 листопада, починаючи з 2014 року.

Оскільки за 2017 рік ТОВ не виплатило їй орендну плату, в квітні 2018 року вона звернулась до відповідача з письмовою вимогою про належне виконання умов укладеного договору та повідомила про намір вирішення спору в судовому порядку. Відповіді на своє звернення вона не отримала.

Рішенням Миронівського районного суду Київської області позов задоволено частково. Розірвано договір оренди землі.

Постановою Київського апеляційного суду рішення Миронівського районного суду Київської області, в частині задоволених позовних вимог про розірвання договору оренди землі скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Суд апеляційної інстанції виходив із того, що одноразова несплата орендної плати не є підставою для розірвання договору оренди землі.

Висновок Верховного Суду

Судді ВС підкреслюють, що відповідно до положень статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтю 13 цього Закону договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Також ВС наголошує, що положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

За змістом статті 32 Закону України «Про оренду землі»  на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

За правилами статті 651 ЦК умовою розірвання договору в односторонньому порядку є істотне порушення умов договору та інші випадки, встановлені договором та законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

ВС підкреслює, що аналіз вищезазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа.

ВС підкреслив, що одноразова несплата орендної плати, передбаченої договором, не є підставою для розірвання договору оренди відповідно до пункту «д» статті 141 ЗК України та частини другої статті 651 ЦК України.

ДЖЕРЕЛО