Стягнення суми викупу земельної ділянки

🔥Постанова КЦС ВС від 22.05.2019 № 466/5373/17 (61-38876св18):
http://reyestr.court.gov.ua/Review/82420151

⚡Ключові висновки КЦС:
✔️У липні 2017 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 і ОСОБА_3 про стягнення коштів.
✔️Позовна заява мотивована тим, що на підставі державного акта на право приватної власності на землю від 07 жовтня 1996 року серії НОМЕР_2 йому належить земельна ділянка площею 0,0712 га по АДРЕСА_1 .
13 листопада 2010 року між ним, з однієї сторони, та відповідачами, з другої сторони, укладено договір суперфіцію (для забудови багатоповерхового будинку) строком на один рік, за яким в рахунок плати за користування земельною ділянкою відповідачі зобов`язались передати йому у власність двокімнатну квартиру та виплатити 36 000 доларів США. Термін дії договору сплинув 13 листопада 2011 року.
✔️На земельній ділянці ОСОБА_1 відповідачі збудували багатоповерховий будинок, квартири в якому передані у приватну власність інвесторів. Добровільно домовитись з відповідачами про припинення користування земельною ділянкою не вдається. Оскільки вартість збудованого житлового будинку перевищує вартість земельної ділянки, то його знесення є недоцільним, а повернення ділянки у попередній стан не є можливим. Тому позивач вважає, що відповідачі повинні викупити в нього спірну земельну ділянку за 848 938 грн.
✔️З урахуванням уточнених позовних вимог ОСОБА_1 просив стягнути солідарно з відповідачів НОМЕР_1 грн як суму викупу земельної ділянки площею 0,0712 га по АДРЕСА_1 , яка забудована відповідачами за договором суперфіцію від 13 листопада 2010 року.
✔️Заочним рішенням Шевченківського районного суду м. Львова від 17 жовтня 2017 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.
Стягнуто солідарно з ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 848 938 грн суми за викуп земельної ділянки площею 0,0712 га по АДРЕСА_1 .
✔️Рішення суду першої інстанції мотивоване наявністю передбачених статтею 417 ЦК України передумов для стягнення з відповідачів як користувачів спірної земельної ділянки на користь позивача, якому вона належить на праві особистої приватної власності, компенсації її вартості. Встановивши неможливість здійснення ОСОБА_1 прав щодо володіння, користування та розпорядження належним йому майном, суд дійшов висновку про задоволення позову.
✔️Постановою Апеляційного суду Львівської області від 16 квітня 2018 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_3 - Микити Т. В. залишено без задоволення.
Заочне рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 17 жовтня 2017 року залишено без змін.
✔️Постанова апеляційного суду мотивована тим, що суд правильно визначив правовідносини, які виникли між сторонами, та норми матеріального права, які підлягають застосуванню при вирішенні цього спору.
✔️Суди попередніх інстанцій установили, що 13 листопада 2010 року між ОСОБА_1 , з однієї сторони, та ОСОБА_2 і ОСОБА_3 , з другої сторони, було укладено договір суперфіцію, згідно з яким позивач надав, а відповідачі прийняли в строкове платне користування спірну земельну ділянку для будівництва та експлуатації на ній будинку і господарських споруд строком на один рік з моменту його підписання.
✔️За змістом пункту 3.3 вказаного договору відповідачі продовжують користуватися земельною ділянкою, яка є предметом цього договору, і після закінчення терміну дії договору і договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, якщо ОСОБА_1 за 30 календарних днів до закінчення терміну дії договору не повідомить письмово відповідачів про закінчення договірних відносин.
✔️Згідно з пунктом 4.1 договору в рахунок оплати за користування земельною ділянкою відповідачі взяли на себе зобов`язання передати позивачу житлову квартиру та окремо здійснити доплату в розмірі 285 000 грн, що в еквіваленті становить 36 000 доларів США (а. с. 2-5).
✔️Зобов`язання, передбачені вищезгаданим пунктом 4.1 договору, відповідачі виконали лише частково, а саме: передали позивачу житлову квартиру, однак грошові кошти в розмірі 285 000 грн, що в еквіваленті становить 36 000 доларів США, позивачу не сплатили.
✔️Рішенням Шевченківського районного суду м. Львова від 20 січня 2015 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Львівської області від 22 травня 2015 року, стягнуто солідарно з ОСОБА_2 і ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 грошові кошти в розмірі 285 000 грн, що в еквіваленті становить 36 000 доларів США, в рахунок користування земельною ділянкою (а. с. 9-12).
✔️11 жовтня 2011 року позивач письмово попередив відповідачів про закінчення між ними через місяць договірних відносин відповідно до пункту 3.3 договору суперфіцію (а. с. 8). Вказаний факт ОСОБА_3 визнається та не оспорюється.
✔️Обґрунтовуючи позовні вимоги, ОСОБА_1 зазначив, що передбачена частиною другою статті 417 ЦК України можливість відновлення його майнового права на земельну ділянку шляхом знесення багатоквартирного житлового будинку, який побудований на ній, є економічно та практично недоцільним, а тому відповідачі мають сплатити йому вартість його земельної ділянки.
✔️Вирішуючи указаний спір, суд першої інстанції, з висновками якого погодився і апеляційний суд, вважав, що саме відповідачі як замовники будівництва є власниками об`єкта будівництва і тому наявні правові підстави для відшкодування вартості земельної ділянки позивачу шляхом її викупу саме ними.
✔️З такими висновками колегія суддів у повній мірі погодитись не може з огляду на таке.
✔️Згідно з частиною другою статті 417 ЦК України якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам`ятки культурної спадщини тощо) або є недоцільним у зв`язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.
✔️Відповідно до статті 876 ЦК України власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.
✔️Умовами договору суперфіцію, зокрема пунктом 4.2, передбачено, що передача частини об`єкта нерухомості, зазначеного у пункті 4.1 цього договору, здійснюється в десятиденний термін після здачі об`єкта нерухомості в експлуатацію.
✔️Пунктом 6.3 договору суперфіцію визначено, що після припинення дії цього договору суперфіціарій зберігає право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.
✔️Пунктом 8.4.5 договору встановлено, що суперфіціарій зобов`язаний завершити будівництво та здати об`єкти нерухомості в експлуатацію в термін, визначений у пункті 3.1 цього договору.
✔️Впродовж десяти днів з моменту здачі об`єктів нерухомості в експлуатацію суперфіціарій зобов`язаний надати суперфіціарові усі документи для реєстрації права власності на квартири, які визначені в розділі 4 цього договору (розділ 4 «Плата за користування»).
✔️Згідно з пунктом 9.1 договору право власності на зведені суперфіціарієм відповідно до цього договору об`єкти нерухомості на земельній ділянці належать суперфіціарію. Суперфіціарій має право володіти, користуватися і розпоряджатися зведеними ним будівлями та спорудами.
✔️Пунктом 3.1 договору встановлено, що договір діє строком на один рік з моменту його підписання.
✔️Таким чином, зі змісту положень договору суперфіцію вбачається, що за закінченням строку дії цього договору об`єкти нерухомості, побудовані на спірній земельній ділянці, повинні бути здані в експлуатацію та зареєстровані в установленому законодавством порядку, що, у свою чергу, передбачає отримання їхнім власником відповідної технічної документації на підтвердження права власності.
✔️Позивачем не заперечувався факт передачі йому квартири у рахунок часткової оплати за користування відповідачами його земельною ділянкою.
✔️Водночас така передача квартири була можливою за умови здачі в експлуатацію всього будинку, в якому вона знаходиться, та оформлення відповідних документів, які б містили відомості про особу власника будівлі.
✔️Таких відомостей під час розгляду справи судами не встановлено.
✔️Разом з тим у запереченнях проти позову, а також в апеляційній скарзі представника ОСОБА_3 зазначалось про те, що багатоквартирний житловий будинок, побудований на земельній ділянці позивача, введений в експлуатацію у грудні 2012 року. Цей факт підтверджується декларацією про готовність об`єкта до експлуатації від 06 грудня 2012 року № ЛВ 14312243414, відповідно до якої замовниками будівництва, окрім відповідачів, були ОСОБА_5 та ТОВ «Джерело».
✔️Зазначені твердження судами попередніх інстанцій не перевірені та залишені без уваги, незважаючи на те, що мають значення для правильного вирішення спору.
✔️Суд першої інстанції, у порушення вимог ЦПК України 2004 року, не вирішив питання про залучення як співвідповідачів у справі інших, окрім ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , власників об`єкта нерухомості.
✔️Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, апеляційний суд фактично з формальних міркувань погодився з його мотивами про те, що відповідачі як замовники будівництва є власниками об`єктів будівництва відповідно до вимог статті 876 ЦК України, не перевіривши належним чином доводів апеляційної скарги.
✔️Ураховуючи вищевикладене, рішення судів попередніх інстанцій не можуть вважатися законними і обґрунтованими, вони підлягають скасуванню із направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції з підстав, передбачених статтею 411 ЦПК України.
✔️Під час нового розгляду справи суду необхідно визначити повне коло власників об`єкта нерухомості, побудованого на спірній земельній ділянці, надати правову оцінку усім доводам і запереченням сторін, у тому числі щодо здачі в експлуатацію указаного об`єкта нерухомості, розглянути справу в установлені законом розумні строки з додержанням вимог процесуального права та ухвалити законне і обґрунтоване судове рішення відповідно до вимог закону і встановлених фактичних обставин справи.

ДЖЕРЕЛО